Friday, February 27, 2009

بررسی معضلات مسکن در ایران

برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم، هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان را به گونه‌ای افزایش داد که خانه‌های موجود وارد بازار مسکن شوند. یکی از موثرترین روش‌ها اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است. با استفاده از این روش، مالکان خانه‌های خود را به بازار عرضه کرده که در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن خواهد شد. با نگاهی به وضعیت مسکن در ۴۰ سال اخیر، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی بوده است. واکاوی عوامل تاثیر‌گذار نمایان می‌کند که به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهای سرمایه‌ای و ایجاد انتظارات غیرعقلایی در بازار، دوره رونق تورمی‌شروع و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایه‌های سرمایه‌ای را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآیند مذکور در دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد که نسبت حضور تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است.
پاسداران
جردن
سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال ۱۳۷۶، حدود ۳۸‌درصد بوده که در سال ۱۳۸۱ به ۵۸‌درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی تقاضای واقعی موثر در سال ۱۳۷۶، از ۶۲‌ درصد به ۴۲‌ درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیرموثر به صورت چشم‌گیری افزایش یافته است. عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد سازی بازار آن است. عملکرد این تحریک به‌گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی‌ از رکورد خارج می‌کند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل‌دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد.
ابوسعيد
افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزو جدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد بنابراین عامل اصلی تورمی‌بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست. بخش زمین از ابتدا از مهم‌ترین عوامل تورم شدید و بحران‌های پیش روی بخش مسکن بوده است. قبل از دهه ۵۰ با توجه به خصوصی بودن مالکیت زمین، سعی دولت در مهار افزایش قیمت زمین، جلوگیری از احتکار و واسطه‌گری با شکست روبه رو شد و قیمت زمین از دهه ۵۰ به بعد، به صورت پلکانی بالا رفت. که اهرم‌های استراتژیک موثر در بازار مذکور را داشته باشد. اکثر زمین‌های شهری به خصوص در داخل شهرهای بزرگ متعلق به بخش‌های غیردولتی است. بنابراین دولت منابع قابل قبول زمین در این شهرها جهت کنترل بازار مذکور را در اختیار ندارد. تاکنون برنامه‌ریزان این بخش نتوانسته‌اند مدل‌های جامع و مناسبی در جهت کنترل بازار زمین شهری ارایه دهند

گاندی
سعادت آباد
چهار راه وليعصر
بني هاشم
ميرداماد - محسني

Tuesday, February 24, 2009

شاهميرزايي (رييس شبكه تحليل‌گران تكنولوژي ايران)

يكي از انواع دخالت‌هاي دولت در بخس مسكن كه در اين جلسه مورد تاكيد قرار گرفته و ممكن است موجب انحراف در بحث شود اين است كه تصور شود نقش دولت برخورد ترحم‌آميز با يك عده از دهك‌هاي درآمدي كه زير خط فقر هستند و توانايي پرداخت اقساط را هم ندارند، است و بخواهد از آنها حمايت نمايد و يارانه‌هاي مختلفي را ارائه دهد. اشتباهي كه در حال حاضر در برنامه چهارم و آغاز به كار وزارت آقاي سعيدي‌كيا از اقشار كم‌درآمد و پايين‌دست وجود دارد. به نظر من اين كار اصلا وظيفه وزارت مسكن محسوب نمي‌شود بلكه بر عهده وزارت رفاه و غيره است كه با رفع فقر در جامعه فكر و سياست‌گذاري كند، وزارت مسكن بايد نظام و بازار آن را اصلاح كند. اگر سياست‌هاي درستي در اين زمينه اتخاذ شد، شاهد ورود دهك‌هاي پنج و شش به زير خط فقر نبوديم.
نكته‌اي كه در تئوري‌ مطرح مي‌شود، اين است كه اگر بازار بتواند عوامل توليد را به صورت بهينه تخصيص دهد و علائم صحيح و شاخص قيمت‌ها را عرضه كند، كار به درستي انجام داده است اما اين اتفاق معمولا نمي‌افتد. در همه جاي دنيا حتي در كشورهاي كاملا سرمايه‌داري و با اقتصاد بازار آزاد و به خصوص در زمان برخورد به مشكل مسكن، به دليل قطعيت شكست بازار در اين بخش، حضور دولت كاملا پذيرفته شده است. به طور مثال در دهه‌هاي پس از جنگ جهاني در كشورهاي اروپايي و يا دوره‌هاي توسعه در آسياي شرقي – دهه‌هاي 80 يا 90 دولت در اين بازار به ميزان زياد مداخلات مختلفي را انجام مي‌دهد البته تصديگري نيست بلكه به شكل‌هاي مختلف، دخالت وجود داشته و جداي از كشورهاي كمونيستي در كشورهاي كاملا سرمايه‌داري و نئوكلاسيك نيز وضع همين گونه بوده است، چون ادبيات آنها بر اين اصل شكل گرفته است وقتي شكست بازار اتفاق مي‌افتد، دولت بايد دخالت كند.
به هر حال در كشور ما شكست بازار در بخش مسكن مشهود است اما در مقابله با آن در كشور مي‌بينيم هيچ انگيزه‌اي براي انبوه‌سازي به معني واقعي كه البته چند طبقه‌سازي هم نيست بلكه صنعتي‌سازي است وجود ندارد و يا در مورد تكنولوژي‌هاي بسيار متعددي كه حتي در ايران هم در دسترس هستند و مهندساني هم داريم كه توانايي استفاده از آن را هم دارند همين طور، بازار هيچ انگيزه‌اي براي انبوه‌سازي، مقاوم‌سازي و كيفي‌سازي ندارد چون در هر صورت در كشور ما زمين گران است و فضايي هم ايجاد شده است كه بيشترين سود را دلالي و سودجويي‌هايي دارد كه اصلا به سود منافع ملي ما نيست. براي اين منظور بايد با علت‌ها برخورد كنيم كه در اينجا به چند نكته اشاره مي‌كنم: اولا بازار مسكن و زمين يك بازار خاص است و به دليل ويژگي‌هاي خاصي كه دارد، نمي‌توان آن را از خارج وارد كرد و سازمان‌هاي دولتي متعددي هم به شدت در آن درگير هستند، از سازمان منابع طبيعي بگيريد تا زمين شهري، شهرداري‌ها، بانك‌ها و ... در يك چنين بازاري اگر دولت بخواهد تمايل به رهاسازي داشته باشد و مسووليت را از سر خود باز كند (به دليل اينكه دولت طبق قانون اساسي موظف به تامين مسكن است) اول بايد اين تعهدناپذيري را به تعهدپذيري تبديل كند، يعني دولت متعهد شود مسكن مردم را تامين كند. به عنوان مثال اگر گفته مي‌شود دولت بايد حداقل سالي يك ميليون و دويست هزار واحد مسكوني بسازد (كه نياز ما بيشتر از اينها است چون حدود هشت ميليون هم واحد فرسوده داريم) و از آنجايي كه كشور در اوج پيك جمعيتي خود است، با افزايش جمعيت جوان كشور، نيازمندي به مسكن مضاعف مي‌شود. به همين منظور، دولت بايد متعهد باشد كه اگر عزمي هست و احساس وظيفه‌اي وجود دارد، وارد عرصه شود. از طرفي مي‌توان وام‌هاي اشتغال و يارانه‌هاي مختلف را (كه توسط دولت براي جلوگيري از فقر اعطا مي‌شود) به جاي اينكه به نحوي توزيع شود كه تورم‌زا باشد، به بخش مسكن هدايت كند. از سوي ديگر به جاي استفاده از صندوق ذخيره ارزي و مهر رضا، مي‌توان از طريق روش‌هاي پيشرفته مرسوم در دنيا به تامين مالي مورد نياز در اين رابطه پرداخت. همانطور كه مثلا ايران خودرو كه يك شركت دولتي نيز هست براي تامين مالي خود، شركت‌هاي سرمايه‌گذاري سهامي عام و بانك‌هاي خصوصي ايجاد مي‌كند، در بخش مسكن هم بايد اين روند تكرار شود. اين كارها شدني است و با وجود بالا بودن نقدينگي در جامعه مي‌توان از طريق شركت‌هاي سرمايه‌گذاري سهامي عام، اوراق مشاركت، پذيره‌نويسي، ورود شركت‌ها در بورس و به شكل‌هاي ديگر سرمايه‌هاي خود را جمع كرد كه اينها در بسياري از حوزه‌ها نيز تجربه شده‌اند ولي متاسفانه هر بار نوبت به بخش مسكن مي‌رسد فقط سپرده‌گذاري در بانك‌ها و استفاده از بودجه دولتي مطرح مي‌شود.
در رابطه با تامين مالي نيز روش‌هاي متعددي وجود دارد مبني بر اينكه چه سهمي را دولت، بانك و شركت‌هاي سرمايه‌گذاري سهامي عام دارند و در اين ميان، دولت فقط بايد نظام كار را تعريف كند و كل كار را چه در ساخت و چه حتي عمليات مالي و حتي پرداخت‌ها به بخش‌خصوصي واگذار كند. بايد براي پيمانكار LC ريالي باز شود. چرا ما براي شركت‌هاي خارجي LC باز مي‌كنيم ولي براي شركت‌هاي داخلي اصلا فرآيند LC نداريم. بايد از طريق گشايش اعتبار براي پيمانكاران داخلي در زمان مقرر ضمانت‌هايي نيز صورت گيرد، بنابراين اگر دولت را متعهد به اين بدانيم كه به طور ريشه‌اي با مسائل برخورد كند، وقتي بازار مسكن دچار شكست مي‌شود، دولت بايد به طور تعريف شده، سيستم تامين زمين، تامين مالي و حتي تكنولوژي‌هاي ساخت و صنعتي‌سازي را تعريف كند و پروژه‌ها را به شركت‌هايي كه مي‌پذيرند براساس اين دستورالعمل رفتار كنند، واگذار نمايد و حتي مي‌تواند مديريت آنها را هم به بخش خصوصي واگذار كند و درواقع در اين ميان دولت فقط بايد سيستم را تعريف كند. اما متاسفانه عزمي براي اين كار وجود ندارد.

Friday, February 20, 2009

پرسش وپاسخهای مالیاتی- اجاره املاك و مستغلات

پرسش وپاسخهای مالیاتی- اجاره املاك و مستغلات
سوال شماره 1 در صورتی که یک واحد مسکونی در تهران بیش از 150متر مربع مساحت داشته باشد آیا مازاد مساحت مشمول مالیات است یا کل ملک؟
ج – با توجه به دستورالعمل هاي صادره توسط سازمان امور مالياتي كشور در مواردي كه ملك مسكوني در تهران بيش از 150 متر مربع بناي مفيد باشد در اين صورت تا سقف 150 مترمربع از ماليات معاف و مازاد مشمول ماليات خواهد بود.

سوال شماره 2

در صورتی که مالک دارای چند ملک بطور مثال 100 متر 80 متر و 150 متری در شهرستان باشد معافیت مسکونی چگونه محاسبه می‌شود؟
ج – چون حد نصاب معافيت املاك مسكوني براي هر شخص در شهرهاي ديگر غير از تهران براي يك يا چند واحد حداكثر تا 200 مترمربع مي باشد بنابراين اين مالك مي تواند از مجموع متراژ مورد سوال تا 200 مترمربع به انتخاب خود از معافيت مالياتي استفاده نموده و نسبت به مازاد ماليات متعلق را پرداخت نمايد.

سوال شماره 3

آیا واحدهای مسکونی که مورد استفاده تجاری یا اداری است مشمول معافیت مالیات تا 150 متر مساحت می‌باشد؟
ج – بر اساس دستورالعمل هاي صادره از سوي سازمان امور مالياتي فقط واحدهاي مسكوني كه مورد استفاده مسكوني مي باشند مشمول معافيت هستند.
جنت‌ آباد
تهرانپارس
سعادت آباد
جنت‌ آباد
شهران
شمس آباد - شهيد كرد
جلفا
سوال شماره 4

در آمد حاصل از اجاره دارائی های ثابت شرکتها چگونه محاسبه مي­گردد؟
ج- 1- در صورتي كه دارايي ثابت ملك باشد 75 درصد درآمد اجاره طبق مقررات بخش املاك درآمد مشمول ماليات تلقي و به نرخ مشخص براي اشخاص حقوقي مشمول ماليات خواهد بود.
2- در صورتي كه دارايي ثابت مورد اجاره ملك نباشد اجاره دريافتي در درآمدهاي شركت لحاظ خواهد شد و استهلاك اين دارايي ها طبق مقررات مربوط محاسبه مي گردد. چنانچه اين دارايي ها جزء دارايي هاي مذكور در ماده 104 قانون ماليات هاي مستقيم باشد اجاره كننده در صورتي كه داراي شخصيت حقوقي باشد بايد در موقع پرداخت اجاره 5 درصد علي الحساب موضوع ماده مذكور را كسر و ظرف مدت تعيين شده به حساب تعيين شده توسط سازمان امور مالياتي واريز نمايند.

سوال شماره 5
در صورت عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک اشخاص حقوقی در زمان معامله ،برخورد سازمان امورمالیاتی هنگام رسیدگی به دفاتر چگونه است؟
ج – در اين گونه موارد سازمان امور مالياتي نسبت به وصول ماليات و جرايم متعلق طبق مقررات مزبور اقدام خواهد نمود.

سوال شماره 6
آیا درآمد اجاره زمین کشاورزی مشمول معافیت است؟
ج – درآمد اجاره املاك كشاورزي طبق مقررات بخش املاك مشمول ماليات مي باشد.

سوال شماره 7

در قراردادهای اجاره املاك که حسابرس به ارزش معاملاتی دسترسی ندارد مالیات مربوط چگونه محاسبه مي گردد؟
ج- در اجراي تبصره 2 ماده 54 قانون مالياتهاي مستقيم ارزش اجاره املاك تعيين و ابلاغ مي گردد بنابراين ارزش اجاره ملك در دستگاه مالياتي وجود دارد كه حسابدار رسمي بايستي به آن دسترسي و طبق مقررات مربوط عمل كند.
موتور جستجوی مسکن و املاک ایران




پرتال اطلاعات و مطالب علمی و دانشگاهی

Tuesday, February 10, 2009

موتور جستجوی مسکن و املاک ایران

هفت حوض نارمک سمنگان فرجام شرقی فرجام غربی پونک شهرک غرب شهران اشرفی اصفهانی صادقیه میدان آزادی ترمینال غرب استاد معین طرشت دانشگاه صنعتی شریف اکباتان اسکندری ستارخان باقرخان میدان نور شهرک نفت شهرآرا سردارجنگل دهکده المپیک چیتگر جنت آباد مرزداران جنوب تهران ترمینال جنوب ترمینال خزانه یاخچی آباد نازی آباد جیحون خیابان کمیل نواب نظام آباد لاله زار توپخانه میدان امام خمینی سبلان جنوبی سبلان شمالی میدان خراسان میدان شوش

http://www.suigle.com

در سراسر ایران در استانهای تهران مازندران گیلان گلستان خوزستان کرمان کرمانشاه یزد استان مرکزی استان قم خراسان شمالی خراسان رضوی خراسان جنوبی سیستان و بلوچستان استان اصفهان استان کهگیلویه و بویراحمد استان چهارمحال و بختیاری استان بوشهر هرمزگان قزوین زنجان آذربایجان شرقی آذربایجان غربی اردبیل کردستان لرستان  فارس

http://www.suigle.com

در همه شهرهای ایران تهران کرج قزوین اصفهان شیراز سنندج کرمان کاشان اراک گرگان ساری رشت چالوس چمخانه نور و چمستان یزد اصفهان شیراز اهواز دزفول خرمشهر آبادان مشهد بجنورد بروجرد بیرجند اردبیل تبریز ارومیه رشت بندرانزلی آستارا سرعین فیروزکوه بومهن رودهن بابل آمل قم اراک خرم آباد اسلام شهر کرج شهرک اندیشه شهرری سعادت آباد میدان هفت تیر

http://www.suigle.com

انواع املاک و مستغلات مانند آپارتمان سوییت دانشجویی سوئیت مجردی مغازه واحد تجاری پاساژ واحد مسکونی خانه و حیاط خانه ویلایی خانه کلنگی خوابگاه دانشگاه بوتیک فروشگاه مغازه کارگاه و کارخانه سوله و انبار واحد مسکونی آپارتمان با موقعیت اداری در بهترین فرعی در بهترین موقعیت بسیار زیبا و شیک آپارتمان با شرایط استثنایی

عکس و مصاحبه با یوزارسیف

عکس و مصاحبه با یوزارسیف



مدیرعامل شرکت انفورماتیک راهبر گفت:دفاتر اسناد رسمی کد رهگیری املاک و مستغلات صادر می‌کنند



فریدون احمدی در سومین روز از اولین دوره آموزش آشنایی با مبانی و کلیات بازرگانی با اشاره به اینکه طرح ساماندهی املاک مستغلات از فروردین ماه آغاز شده است اظهار داشت: چون مشاورین املاک و مقوله بازار مسکن و تنظیم آن به عهده وزارت بازرگانی است از این جهت اجرای طرح ساماندهی املاک و مستغلات به عهده وزارت بازرگانی گذارده شده است.
وی افزود: موضوع طرح ساماندهی املاک و مستغلات هر هفته در شورای مسکن به ریاست رئیس جمهور پیگیری می‌شود به طوری که تاکنون نزدیک به 70 درصد مشاورین املاک در این سامانه ثبت نام کرده‌اند و می‌توانند تا دریافت کد رهگیری معاملات خود را ثبت کنند.
وی افزود: 450 اتحادیه مشاورین املاک در سراسر کشور و 450 سازمان بازرگانی و ادارات تابعه در این طرح دخیل بوده‌اند.
احمدی گفت: برای پوشش خلاءهای آموزشی این طرح 2000 شرکت فن‌آوری اطلاعات باید در سراسر کشور ساماندهی شوند که تا به امروز 1000 شرکت ساماندهی شده‌اند.
رئیس مرکز صدور گواهی الکترونیکی بازرگانی اظهار داشت: 95 درصد از مشاورین املاک کشور آموزش‌های لازم در خصوص سامانه املاک مستغلات را دیده‌اند و تاکنون 6 هزار و 500 قرارداد در این سامانه ثبت شده است.
وی افزود: هیچگونه کاری موازی در این سامانه انجام نمی‌شود و از اطلاعات سایر مجموعه‌ها استفاده شده و اگر اطلاعاتی موجود نباشد این اطلاعات توسط مرکز تولید می‌شود و سعی می‌کنیم با کد پستی و اسناد مالکیت املاک و مستغلات هویت املاک را احراز کنیم.
احمدی گفت: هویت متعاملین، املاک و مستغلات و ساماندهی افراد مورد معامله و جلوگیری از معامله افراد معجول و ممنوع‌المعامله و پیگیری از جرایم مربوط به املاک و مستغلات 70 میلیون نفر اشخاص حقیقی از طریق کد ملی و 1 میلیون نفر اشخاص حقوقی با ارتباط به سامانه سازمان ثبت احوال و سازمان ثبت اسناد کشور احراز می‌شود.
وی افزود: برای جلوگیری از هرگونه تخلف حقوقی در تنظیم قرارداد یک فرمت مشخص توسط کارشناسان حقوقی و با رعایت استانداردهای لازم توسط سازمان ثبت اسناد، ادارات بازرگانی، اصناف، اتحادیه‌ها، امضای دیجیتال و شماره سریال تنظیم شده است.
مدیرعامل شرکت انفورماتیک راهبر گفت: تنها گلوگاه اجرایی شدن اخذ کد رهگیری دفاتر ثبت اسناد رسمی است که تصمیم گرفته شده تا دفاتر اسناد رسمی با اخذ تعرفه مشخصی کد رهگیری صادر کنند