يكي از انواع دخالت‌هاي دولت در بخس مسكن كه در اين جلسه مورد تاكيد قرار گرفته و ممكن است موجب انحراف در بحث شود اين است كه تصور شود نقش دولت برخورد ترحم‌آميز با يك عده از دهك‌هاي درآمدي كه زير خط فقر هستند و توانايي پرداخت اقساط را هم ندارند، است و بخواهد از آنها حمايت نمايد و يارانه‌هاي مختلفي را ارائه دهد. اشتباهي كه در حال حاضر در برنامه چهارم و آغاز به كار وزارت آقاي سعيدي‌كيا از اقشار كم‌درآمد و پايين‌دست وجود دارد. به نظر من اين كار اصلا وظيفه وزارت مسكن محسوب نمي‌شود بلكه بر عهده وزارت رفاه و غيره است كه با رفع فقر در جامعه فكر و سياست‌گذاري كند، وزارت مسكن بايد نظام و بازار آن را اصلاح كند. اگر سياست‌هاي درستي در اين زمينه اتخاذ شد، شاهد ورود دهك‌هاي پنج و شش به زير خط فقر نبوديم.
نكته‌اي كه در تئوري مطرح مي‌شود، اين است كه اگر بازار بتواند عوامل توليد را به صورت بهينه تخصيص دهد و علائم صحيح و شاخص قيمت‌ها را عرضه كند، كار به درستي انجام داده است اما اين اتفاق معمولا نمي‌افتد. در همه جاي دنيا حتي در كشورهاي كاملا سرمايه‌داري و با اقتصاد بازار آزاد و به خصوص در زمان برخورد به مشكل مسكن، به دليل قطعيت شكست بازار در اين بخش، حضور دولت كاملا پذيرفته شده است. به طور مثال در دهه‌هاي پس از جنگ جهاني در كشورهاي اروپايي و يا دوره‌هاي توسعه در آسياي شرقي – دهه‌هاي 80 يا 90 دولت در اين بازار به ميزان زياد مداخلات مختلفي را انجام مي‌دهد البته تصديگري نيست بلكه به شكل‌هاي مختلف، دخالت وجود داشته و جداي از كشورهاي كمونيستي در كشورهاي كاملا سرمايه‌داري و نئوكلاسيك نيز وضع همين گونه بوده است، چون ادبيات آنها بر اين اصل شكل گرفته است وقتي شكست بازار اتفاق مي‌افتد، دولت بايد دخالت كند.
به هر حال در كشور ما شكست بازار در بخش مسكن مشهود است اما در مقابله با آن در كشور مي‌بينيم هيچ انگيزه‌اي براي انبوه‌سازي به معني واقعي كه البته چند طبقه‌سازي هم نيست بلكه صنعتي‌سازي است وجود ندارد و يا در مورد تكنولوژي‌هاي بسيار متعددي كه حتي در ايران هم در دسترس هستند و مهندساني هم داريم كه توانايي استفاده از آن را هم دارند همين طور، بازار هيچ انگيزه‌اي براي انبوه‌سازي، مقاوم‌سازي و كيفي‌سازي ندارد چون در هر صورت در كشور ما زمين گران است و فضايي هم ايجاد شده است كه بيشترين سود را دلالي و سودجويي‌هايي دارد كه اصلا به سود منافع ملي ما نيست. براي اين منظور بايد با علت‌ها برخورد كنيم كه در اينجا به چند نكته اشاره مي‌كنم: اولا بازار مسكن و زمين يك بازار خاص است و به دليل ويژگي‌هاي خاصي كه دارد، نمي‌توان آن را از خارج وارد كرد و سازمان‌هاي دولتي متعددي هم به شدت در آن درگير هستند، از سازمان منابع طبيعي بگيريد تا زمين شهري، شهرداري‌ها، بانك‌ها و ... در يك چنين بازاري اگر دولت بخواهد تمايل به رهاسازي داشته باشد و مسووليت را از سر خود باز كند (به دليل اينكه دولت طبق قانون اساسي موظف به تامين مسكن است) اول بايد اين تعهدناپذيري را به تعهدپذيري تبديل كند، يعني دولت متعهد شود مسكن مردم را تامين كند. به عنوان مثال اگر گفته مي‌شود دولت بايد حداقل سالي يك ميليون و دويست هزار واحد مسكوني بسازد (كه نياز ما بيشتر از اينها است چون حدود هشت ميليون هم واحد فرسوده داريم) و از آنجايي كه كشور در اوج پيك جمعيتي خود است، با افزايش جمعيت جوان كشور، نيازمندي به مسكن مضاعف مي‌شود. به همين منظور، دولت بايد متعهد باشد كه اگر عزمي هست و احساس وظيفه‌اي وجود دارد، وارد عرصه شود. از طرفي مي‌توان وام‌هاي اشتغال و يارانه‌هاي مختلف را (كه توسط دولت براي جلوگيري از فقر اعطا مي‌شود) به جاي اينكه به نحوي توزيع شود كه تورم‌زا باشد، به بخش مسكن هدايت كند. از سوي ديگر به جاي استفاده از صندوق ذخيره ارزي و مهر رضا، مي‌توان از طريق روش‌هاي پيشرفته مرسوم در دنيا به تامين مالي مورد نياز در اين رابطه پرداخت. همانطور كه مثلا ايران خودرو كه يك شركت دولتي نيز هست براي تامين مالي خود، شركت‌هاي سرمايه‌گذاري سهامي عام و بانك‌هاي خصوصي ايجاد مي‌كند، در بخش مسكن هم بايد اين روند تكرار شود. اين كارها شدني است و با وجود بالا بودن نقدينگي در جامعه مي‌توان از طريق شركت‌هاي سرمايه‌گذاري سهامي عام، اوراق مشاركت، پذيره‌نويسي، ورود شركت‌ها در بورس و به شكل‌هاي ديگر سرمايه‌هاي خود را جمع كرد كه اينها در بسياري از حوزه‌ها نيز تجربه شده‌اند ولي متاسفانه هر بار نوبت به بخش مسكن مي‌رسد فقط سپرده‌گذاري در بانك‌ها و استفاده از بودجه دولتي مطرح مي‌شود.
در رابطه با تامين مالي نيز روش‌هاي متعددي وجود دارد مبني بر اينكه چه سهمي را دولت، بانك و شركت‌هاي سرمايه‌گذاري سهامي عام دارند و در اين ميان، دولت فقط بايد نظام كار را تعريف كند و كل كار را چه در ساخت و چه حتي عمليات مالي و حتي پرداخت‌ها به بخش‌خصوصي واگذار كند. بايد براي پيمانكار LC ريالي باز شود. چرا ما براي شركت‌هاي خارجي LC باز مي‌كنيم ولي براي شركت‌هاي داخلي اصلا فرآيند LC نداريم. بايد از طريق گشايش اعتبار براي پيمانكاران داخلي در زمان مقرر ضمانت‌هايي نيز صورت گيرد، بنابراين اگر دولت را متعهد به اين بدانيم كه به طور ريشه‌اي با مسائل برخورد كند، وقتي بازار مسكن دچار شكست مي‌شود، دولت بايد به طور تعريف شده، سيستم تامين زمين، تامين مالي و حتي تكنولوژي‌هاي ساخت و صنعتي‌سازي را تعريف كند و پروژه‌ها را به شركت‌هايي كه مي‌پذيرند براساس اين دستورالعمل رفتار كنند، واگذار نمايد و حتي مي‌تواند مديريت آنها را هم به بخش خصوصي واگذار كند و درواقع در اين ميان دولت فقط بايد سيستم را تعريف كند. اما متاسفانه عزمي براي اين كار وجود ندارد.
نكته‌اي كه در تئوري مطرح مي‌شود، اين است كه اگر بازار بتواند عوامل توليد را به صورت بهينه تخصيص دهد و علائم صحيح و شاخص قيمت‌ها را عرضه كند، كار به درستي انجام داده است اما اين اتفاق معمولا نمي‌افتد. در همه جاي دنيا حتي در كشورهاي كاملا سرمايه‌داري و با اقتصاد بازار آزاد و به خصوص در زمان برخورد به مشكل مسكن، به دليل قطعيت شكست بازار در اين بخش، حضور دولت كاملا پذيرفته شده است. به طور مثال در دهه‌هاي پس از جنگ جهاني در كشورهاي اروپايي و يا دوره‌هاي توسعه در آسياي شرقي – دهه‌هاي 80 يا 90 دولت در اين بازار به ميزان زياد مداخلات مختلفي را انجام مي‌دهد البته تصديگري نيست بلكه به شكل‌هاي مختلف، دخالت وجود داشته و جداي از كشورهاي كمونيستي در كشورهاي كاملا سرمايه‌داري و نئوكلاسيك نيز وضع همين گونه بوده است، چون ادبيات آنها بر اين اصل شكل گرفته است وقتي شكست بازار اتفاق مي‌افتد، دولت بايد دخالت كند.
به هر حال در كشور ما شكست بازار در بخش مسكن مشهود است اما در مقابله با آن در كشور مي‌بينيم هيچ انگيزه‌اي براي انبوه‌سازي به معني واقعي كه البته چند طبقه‌سازي هم نيست بلكه صنعتي‌سازي است وجود ندارد و يا در مورد تكنولوژي‌هاي بسيار متعددي كه حتي در ايران هم در دسترس هستند و مهندساني هم داريم كه توانايي استفاده از آن را هم دارند همين طور، بازار هيچ انگيزه‌اي براي انبوه‌سازي، مقاوم‌سازي و كيفي‌سازي ندارد چون در هر صورت در كشور ما زمين گران است و فضايي هم ايجاد شده است كه بيشترين سود را دلالي و سودجويي‌هايي دارد كه اصلا به سود منافع ملي ما نيست. براي اين منظور بايد با علت‌ها برخورد كنيم كه در اينجا به چند نكته اشاره مي‌كنم: اولا بازار مسكن و زمين يك بازار خاص است و به دليل ويژگي‌هاي خاصي كه دارد، نمي‌توان آن را از خارج وارد كرد و سازمان‌هاي دولتي متعددي هم به شدت در آن درگير هستند، از سازمان منابع طبيعي بگيريد تا زمين شهري، شهرداري‌ها، بانك‌ها و ... در يك چنين بازاري اگر دولت بخواهد تمايل به رهاسازي داشته باشد و مسووليت را از سر خود باز كند (به دليل اينكه دولت طبق قانون اساسي موظف به تامين مسكن است) اول بايد اين تعهدناپذيري را به تعهدپذيري تبديل كند، يعني دولت متعهد شود مسكن مردم را تامين كند. به عنوان مثال اگر گفته مي‌شود دولت بايد حداقل سالي يك ميليون و دويست هزار واحد مسكوني بسازد (كه نياز ما بيشتر از اينها است چون حدود هشت ميليون هم واحد فرسوده داريم) و از آنجايي كه كشور در اوج پيك جمعيتي خود است، با افزايش جمعيت جوان كشور، نيازمندي به مسكن مضاعف مي‌شود. به همين منظور، دولت بايد متعهد باشد كه اگر عزمي هست و احساس وظيفه‌اي وجود دارد، وارد عرصه شود. از طرفي مي‌توان وام‌هاي اشتغال و يارانه‌هاي مختلف را (كه توسط دولت براي جلوگيري از فقر اعطا مي‌شود) به جاي اينكه به نحوي توزيع شود كه تورم‌زا باشد، به بخش مسكن هدايت كند. از سوي ديگر به جاي استفاده از صندوق ذخيره ارزي و مهر رضا، مي‌توان از طريق روش‌هاي پيشرفته مرسوم در دنيا به تامين مالي مورد نياز در اين رابطه پرداخت. همانطور كه مثلا ايران خودرو كه يك شركت دولتي نيز هست براي تامين مالي خود، شركت‌هاي سرمايه‌گذاري سهامي عام و بانك‌هاي خصوصي ايجاد مي‌كند، در بخش مسكن هم بايد اين روند تكرار شود. اين كارها شدني است و با وجود بالا بودن نقدينگي در جامعه مي‌توان از طريق شركت‌هاي سرمايه‌گذاري سهامي عام، اوراق مشاركت، پذيره‌نويسي، ورود شركت‌ها در بورس و به شكل‌هاي ديگر سرمايه‌هاي خود را جمع كرد كه اينها در بسياري از حوزه‌ها نيز تجربه شده‌اند ولي متاسفانه هر بار نوبت به بخش مسكن مي‌رسد فقط سپرده‌گذاري در بانك‌ها و استفاده از بودجه دولتي مطرح مي‌شود.
در رابطه با تامين مالي نيز روش‌هاي متعددي وجود دارد مبني بر اينكه چه سهمي را دولت، بانك و شركت‌هاي سرمايه‌گذاري سهامي عام دارند و در اين ميان، دولت فقط بايد نظام كار را تعريف كند و كل كار را چه در ساخت و چه حتي عمليات مالي و حتي پرداخت‌ها به بخش‌خصوصي واگذار كند. بايد براي پيمانكار LC ريالي باز شود. چرا ما براي شركت‌هاي خارجي LC باز مي‌كنيم ولي براي شركت‌هاي داخلي اصلا فرآيند LC نداريم. بايد از طريق گشايش اعتبار براي پيمانكاران داخلي در زمان مقرر ضمانت‌هايي نيز صورت گيرد، بنابراين اگر دولت را متعهد به اين بدانيم كه به طور ريشه‌اي با مسائل برخورد كند، وقتي بازار مسكن دچار شكست مي‌شود، دولت بايد به طور تعريف شده، سيستم تامين زمين، تامين مالي و حتي تكنولوژي‌هاي ساخت و صنعتي‌سازي را تعريف كند و پروژه‌ها را به شركت‌هايي كه مي‌پذيرند براساس اين دستورالعمل رفتار كنند، واگذار نمايد و حتي مي‌تواند مديريت آنها را هم به بخش خصوصي واگذار كند و درواقع در اين ميان دولت فقط بايد سيستم را تعريف كند. اما متاسفانه عزمي براي اين كار وجود ندارد.
No comments:
Post a Comment