خادم: چند درصد مردم تهران حاضرند در شهرهای جدید ساکن شوند؟
رسول خادم عضو شورای شهر تهران که سال 1386 برای اولین بار از شکل گیری پدیده هتل ارزان ترکیه خانه های خالی در تهران خبر داد، هم اکنون تعداد آپارتمان های بدون استفاده در پایتخت را بین 7/6 تا 7 درصد کل واحدهای مسکونی در این کلان شهر می داند که این نرخ دو برابر استاندارد جهانی است و به اعتقاد او باعث محدود شدن ظرفیت واقعی بازار مسکن شده است.
خادم با تاکید بر اینکه به رغم نیاز بالای مسکونی در تهران، محدوده پایتخت و حریم آن بسته شده است و عملا اجازه توسعه افقی شهر وجود ندارد، افزود: در این شرایط با عرضه اجباری خانه های خالی به بازارمصرفی از طریق دریافت «مالیات تصاعدی» می توان ظرفیت موجود در بازار مسکن را افزایش داد.
متن گفت وگوی «دنیای اقتصاد» با رسول خادم رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران را در زیر بخوانید:
سه سال پیش شما آماری در خصوص تعداد خانه های خالی در تهران اعلام کردید. مبنای این آمار چه تحقیقاتی بود؟ آیا در حال حاضر آمار جدیدی از تعداد خانه های خالی وجود دارد؟
براساس سرشماری سال 1385، 2 میلیون و 345 هزار واحد مسکونی در شهر تهران وجود داشت. برای اینکه سر شماری بین دستگاه های مختلف با مرکز آمار را به یک نتیجه واحد بلیط ارزان آنتالیا برسانیم حدود شش ماه به اتفاق مجموعه شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی وقت و وزارت اقتصاد و دارایی و سازمان هایی که قبوض خدمات شهری در خانه مردم می برند همچون برق، گاز و آب جلسه گذاشتیم و به طور مرتب آمار سازمان های مختلف را با آمار خودمان چک می کردیم.
پس راه شناسایی خانه های خالی در مطالعه شما بررسی قبوضی بود که به در منازل ارسال می شد؟
بله. بعد از چندین ماه بررسی با بررسی خانه هایی که تقریبا در محدوده شهر تهران بود توانستیم به جمع بندی مشترکی با سرشماری مرکز آمار برسیم. با توجه به آمار ده ساله 75 تا 85 هر سال حدودا 30 هزار پروانه ساخت صادر شده بود یعنی چیزی حدود 100 هزار واحد مسکونی ساخته شده در نتیجه براساس گزارش های رسیده حدود 7/6 درصد تا 7 درصد از منازل مسکونی در شهر تهران فاقد سکنه هستند.
این آمار به طور میانگین در هر سال وجود دارد یا کاهش و افزایش داشته است؟
به طور تقریبی ما هر ساله معادل این تعداد خانه فاقد سکنه در پایتخت داریم. البته یک نکته دیگر تور استانبول هم باید در نظر داشته باشیم اینکه در هیچ زمانی نباید تعداد واحدهای مسکونی فاقد سکونت به صفر برسد چون باید همیشه درصدی از خانه های فاقد سکنه در بازار مسکن وجود داشته باشد تا اجازه بازی به بازار بدهد و به طور مرتب برخی خانه ها خالی و برخی دیگر پر شوند.
این تعداد خانه باید برای تقاضای اضافه ای که به بازار وارد می شوند وجود داشته باشند؟
فقط برای تقاضای اضافی نیست. فرض کنید شما تقاضای اضافی هم ندارید، اما یک نفر که می خواهد محل سکونت خود را عوض کند همیشه باید درصد اندکی واحد خالی موجود باشد که بازار در گردش باشد.
تعداد واحدهای مسکونی خالی در تهران با رقمی که باید در بازار وجود داشته باشد تفاوت زیادی دارد؟
براساس تحقیقی که وزارت مسکن انجام داده استاندارد بین المللی نسبت واحدهای خالی به واحدهای پر حدود 4 درصد است. بنابراین آمار موجود در بازار مسکن ما حدود 3 تا 4 درصد مازاد این رقم است که باید با یک سری سیاست های بازدارنده آن را به 4درصد برسانیم. یکی از این سیاست های بازدارنده اعمال مالیات های تصاعدی است.
آیا اخذ مالیات راه مناسبی برای مقابله با این پدیده است؟
بله. اخذ مالیات تصاعدی یکی از راهکارهایی است که تجربه جهانی دارد. وقتی من واحد آپارتمانی را می خرم و آن را نه اجاره می دهم و نه می فروشم و به نوعی یک رویکرد احتکاری بلیط ارزان آنکارا دارم اخذ مالیات تصاعدی بعد از چندین سال با ارزش ملک برابری می کند. به عنوان مثال در شهری همچون لندن بعد از 7 سال مالیاتی که مالک بابت خانه خالی خود می دهد اندازه قیمت خود آپارتمان می شود. در چنین شرایطی طبیعتا برای مالک صرفه اقتصادی ندارد که آپارتمان را خالی نگه دارد و بهتر می بیند که آپارتمان را از کالای سرمایه ای خارج و به کالای مصرفی تبدیل کند.
پس به نظر شما از طریق مالیات تصاعدی می توان از تمامی ظرفیت های شهر استفاده کرد؟
ببینید یک شهر ظرفیت های سکونت محدودی دارد. اگر قرار باشد در این شهر نهایت استفاده را از ظرفیت های سکونتی ببریم باید هم نیازهای انباشته را تامین کنیم و هم نیازهای آتی جمعیت را پاسخ دهیم. اما در شهر تهران با وجود آنکه گفته می شود که در افق 1404 به 3 میلیون واحد مسکونی نیاز است در مقابل در حریم شهر تهران رویکرد بازدارنده وجود دارد تور دوبی و محدود شهر بسته شده است با این شرایط چگونه باید ظرفیت ایجاد کنیم. راهکار اصلی این است که از ظرفیت های موجود حداکثر استفاده را بکنیم تا نیازهای جمعیتی را برای سکونت پاسخ دهیم.
تعداد خانه های خالی ما نسبت به سال 85 که آخرین سرشماری صورت گرفته است کاهش پیدا کرده است یا افزایش؟
مطالعه کاملی بعد از آن تحقیق هنوز صورت نگرفته است. براساس تحقیقات آن زمان تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده در تهران 2 میلیون و 215 هزار واحد و 130 هزار واحد مسکونی خالی بود که جمعا دو میلیون و 345 هزار واحد در شهر تهران وجود داشت. تعداد واحدهای مسکونی موجود در بافت فرسوده (دارای شاخص ناپایداری) 539 هزار و500 واحد و تعداد متوسط ازدواج سالانه در تهران تا افق طرح جامع حدود 55 هزار ازدواج بود. بر مبنای این اطلاعات توانستیم به این نکته برسیم که در افق 1405 تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز در تهران 3 میلیون و 390هزار واحد است. البته تمام این واحدها از تولید خالص به دست نمی آیند، بلکه بخش قابل توجهی از آن مربوط به بافت های فرسوده است که باید تخریب و نوسازی شود. بخش دیگری از آن نیز به رشد طبیعی جمعیت و بخش دیگر به مهاجرین مربوط می شود. در نهایت به این نقطه رسیدیم که در افق 1405 به جز واحدهای مسکونی موجود باید برای تولید 3 میلیون واحد بلیط ارزان پنانگ مسکونی برنامه ریزی کنیم. باز هم یادآوری می کنم که تولید این واحدهای مسکونی شامل تخریب و نوسازی بافت فرسوده و جبران عقب ماندگی عرضه و تقاضا می شود. از این تعداد بخش کوچکی هم باید از ظرفیت واحدهای مسکونی خالی جبران کنیم.
علت ایجاد خانه های فاقد سکونت احتکار است یا ناتوانی از خرید خانه؟
خانه یک کالای سرمایه ای است، طبیعی است من سرمایه گذاری می کنم و فعلا آن را نگه می دارم تا برای من سود داشته باشد. این موضوع را در نظر داشته باشید که اگر درصد خانه های خالی را نسبت به کل نیاز جامع شهر تهران بسنجیم رقم چشمگیری نیست. درست است که باید آن را حل کرد، اما مشکل بزرگ ما حجم پایین تولید و عرضه و احیا و نوسازی بافت فرسوده است.
شما به وجود مشکل در عرضه و تقاضا اشاره کردید. تولید 200 هزار واحد مسکونی مهر در شهرهای جدید می تواند مشکل عرضه در داخل شهر تهران را حل کند؟
این بحث نیاز به بررسی شاخص های زیادی دارد. از جمله اینکه باید ببینیم که براساس سیاست خروج از شهر تهران با شرایط معکوس چند درصد از مردم حاضرند از نظر منطق اقتصادی در شهرهای جدید سکونت داشته باشند و یا چند نفر حاضر هستند که سرمایه گذاری در شهر تهران را از دست بدهند و خارج شوند. چون حضور در شهر تهران موجب دسترسی بلیط ارزان قبرس به منابع و امکاناتی می شود که به مردم کمک زیادی می کند یعنی امتیازات اجتماعی و اقتصادی و سیاسی و مدیریتی برای افراد دارد که طبیعتا مردم با خروج از شهر تهران چنین امتیازاتی را از دست می دهند. مگر اینکه بتوانیم تهران را یک مجموعه مدیریت شهری ببینیم البته شورا در این خصوص مصوبه ای را به دولت فرستاده است. براین اساس ما باید به این نکته توجه داشته باشیم که وقتی از تولید واحد مسکونی در اطراف شهر تهران می گوییم سایر شاخص ها از جمله امکانات و هزینه های رفت و آمد در خارج از شهر تهران را باید در نظر داشت. خصوصا این موضوع که برنامه رفت و آمد همه نظم زندگی را به هم نزند علاوه بر این، سرانه های خدماتی، آموزشی، فرهنگی و ورزشی تامین شود یعنی از همه نظر باید صرفه اقتصادی داشته باشد. برای بررسی چنین موضوعی باید همه ابعاد را با هم دید و برای اینکه همه اینها با هم دیده شود باید تهران را یک مجموعه مدیریت شهری دید، اما من فکر نمی کنم این نگاه هنوز بر شیوه تولید و عرضه حاکم باشد.خادم: چند درصد مردم تهران حاضرند در شهرهای جدید ساکن شوند؟
رسول خادم عضو شورای شهر تهران که سال 1386 برای اولین بار از شکل گیری پدیده خانه های خالی در تهران خبر داد، هم اکنون تعداد آپارتمان های بدون استفاده در پایتخت را بین 7/6 تا 7 درصد کل واحدهای مسکونی در این کلان شهر می داند که این نرخ دو برابر استاندارد جهانی است و به اعتقاد او باعث محدود شدن ظرفیت واقعی بازار مسکن شده است.
خادم با تاکید بر اینکه به رغم نیاز بالای مسکونی در تهران، محدوده پایتخت و حریم آن بسته شده است و عملا اجازه توسعه افقی شهر وجود ندارد، افزود: در این شرایط با عرضه اجباری خانه هتل ارزان انگلیس های خالی به بازارمصرفی از طریق دریافت «مالیات تصاعدی» می توان ظرفیت موجود در بازار مسکن را افزایش داد.
متن گفت وگوی «دنیای اقتصاد» با رسول خادم رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران را در زیر بخوانید:
سه سال پیش شما آماری در خصوص تعداد خانه های خالی در تهران اعلام کردید. مبنای این آمار چه تحقیقاتی بود؟ آیا در حال حاضر آمار جدیدی از تعداد خانه های خالی وجود دارد؟
براساس سرشماری سال 1385، 2 میلیون و 345 هزار واحد مسکونی در شهر تهران وجود داشت. برای اینکه سر شماری بین دستگاه های مختلف با مرکز آمار را به یک نتیجه واحد برسانیم حدود شش ماه به اتفاق مجموعه شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی وقت و وزارت اقتصاد و دارایی و سازمان هایی که قبوض خدمات شهری در خانه مردم می برند همچون برق، گاز و آب جلسه گذاشتیم و به طور مرتب آمار سازمان های مختلف را با آمار خودمان چک می کردیم.
پس راه شناسایی خانه های خالی در مطالعه شما بررسی قبوضی بود که به در منازل ارسال می شد؟
بله. بعد از چندین ماه بررسی با بررسی خانه هایی که تقریبا در محدوده شهر تهران بود توانستیم به جمع عمره مفرده بندی مشترکی با سرشماری مرکز آمار برسیم. با توجه به آمار ده ساله 75 تا 85 هر سال حدودا 30 هزار پروانه ساخت صادر شده بود یعنی چیزی حدود 100 هزار واحد مسکونی ساخته شده در نتیجه براساس گزارش های رسیده حدود 7/6 درصد تا 7 درصد از منازل مسکونی در شهر تهران فاقد سکنه هستند.
این آمار به طور میانگین در هر سال وجود دارد یا کاهش و افزایش داشته است؟
به طور تقریبی ما هر ساله معادل این تعداد خانه فاقد سکنه در پایتخت داریم. البته یک نکته دیگر هم باید در نظر داشته باشیم اینکه در هیچ زمانی نباید تعداد واحدهای مسکونی فاقد سکونت به صفر برسد چون باید همیشه درصدی از خانه های فاقد سکنه در بازار مسکن وجود داشته باشد تا اجازه بازی به بازار بدهد و به طور مرتب برخی خانه ها خالی و برخی دیگر پر شوند.
این تعداد خانه باید برای تقاضای اضافه ای که به بازار وارد می شوند وجود داشته باشند؟
فقط برای تقاضای اضافی نیست. فرض کنید شما تقاضای اضافی هم ندارید، اما یک نفر که می خواهد محل سکونت خود را عوض کند همیشه باید درصد اندکی واحد خالی سازمان حج وزیارت موجود باشد که بازار در گردش باشد.
تعداد واحدهای مسکونی خالی در تهران با رقمی که باید در بازار وجود داشته باشد تفاوت زیادی دارد؟
براساس تحقیقی که وزارت مسکن انجام داده استاندارد بین المللی نسبت واحدهای خالی به واحدهای پر حدود 4 درصد است. بنابراین آمار موجود در بازار مسکن ما حدود 3 تا 4 درصد مازاد این رقم است که باید با یک سری سیاست های بازدارنده آن را به 4درصد برسانیم. یکی از این سیاست های بازدارنده اعمال مالیات های تصاعدی است.
آیا اخذ مالیات راه مناسبی برای مقابله با این پدیده است؟
بله. اخذ مالیات تصاعدی یکی از راهکارهایی است که تجربه جهانی دارد. وقتی من واحد آپارتمانی را می خرم و آن را نه اجاره می دهم و نه می فروشم و به نوعی یک رویکرد احتکاری دارم اخذ مالیات تصاعدی بعد از چندین سال با ارزش ملک برابری می کند. به عنوان مثال در شهری همچون لندن بعد از 7 سال مالیاتی که مالک بابت خانه خالی خود می دهد سپاه پاسداران اندازه قیمت خود آپارتمان می شود. در چنین شرایطی طبیعتا برای مالک صرفه اقتصادی ندارد که آپارتمان را خالی نگه دارد و بهتر می بیند که آپارتمان را از کالای سرمایه ای خارج و به کالای مصرفی تبدیل کند.
پس به نظر شما از طریق مالیات تصاعدی می توان از تمامی ظرفیت های شهر استفاده کرد؟
ببینید یک شهر ظرفیت های سکونت محدودی دارد. اگر قرار باشد در این شهر نهایت استفاده را از ظرفیت های سکونتی ببریم باید هم نیازهای انباشته را تامین کنیم و هم نیازهای آتی جمعیت را پاسخ دهیم. اما در شهر تهران با وجود آنکه گفته می شود که در افق 1404 به 3 میلیون واحد مسکونی نیاز است در مقابل در حریم شهر تهران رویکرد بازدارنده وجود دارد و محدود شهر بسته شده است با این شرایط چگونه باید ظرفیت ایجاد کنیم. راهکار اصلی این است که از ظرفیت های موجود حداکثر استفاده را بکنیم تا نیازهای جمعیتی را برای سکونت پاسخ دهیم.
تعداد خانه های خالی ما نسبت به سال 85 که آخرین سرشماری صورت گرفته است کاهش پیدا کرده است یا افزایش؟
مطالعه کاملی بعد از آن تحقیق هنوز صورت نگرفته است. براساس تحقیقات آن زمان تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده در تهران 2 میلیون و 215 هزار واحد و 130 هزار واحد مسکونی خالی بود که جمعا دو میلیون و 345 هزار واحد در شهر تهران وجود داشت. تعداد واحدهای مسکونی موجود در بافت فرسوده (دارای شاخص ناپایداری) 539 هزار و500 واحد و تعداد متوسط ازدواج سالانه در مسعود رایگان تهران تا افق طرح جامع حدود 55 هزار ازدواج بود. بر مبنای این اطلاعات توانستیم به این نکته برسیم که در افق 1405 تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز در تهران 3 میلیون و 390هزار واحد است. البته تمام این واحدها از تولید خالص به دست نمی آیند، بلکه بخش قابل توجهی از آن مربوط به بافت های فرسوده است که باید تخریب و نوسازی شود. بخش دیگری از آن نیز به رشد طبیعی جمعیت و بخش دیگر به مهاجرین مربوط می شود. در نهایت به این نقطه رسیدیم که در افق 1405 به جز واحدهای مسکونی موجود باید برای تولید 3 میلیون واحد مسکونی برنامه ریزی کنیم. باز هم یادآوری می کنم که تولید این واحدهای مسکونی شامل تخریب و نوسازی بافت فرسوده و جبران عقب ماندگی عرضه و تقاضا می شود. از این تعداد بخش کوچکی هم باید از ظرفیت واحدهای مسکونی خالی جبران کنیم.
علت ایجاد خانه های فاقد سکونت احتکار است یا ناتوانی از خرید خانه؟
خانه یک کالای سرمایه ای است، طبیعی است من سرمایه گذاری می کنم و فعلا آن را نگه می دارم تا برای من سود داشته باشد. این موضوع را در نظر داشته باشید که اگر درصد خانه مذهب تشیع های خالی را نسبت به کل نیاز جامع شهر تهران بسنجیم رقم چشمگیری نیست. درست است که باید آن را حل کرد، اما مشکل بزرگ ما حجم پایین تولید و عرضه و احیا و نوسازی بافت فرسوده است.
شما به وجود مشکل در عرضه و تقاضا اشاره کردید. تولید 200 هزار واحد مسکونی مهر در شهرهای جدید می تواند مشکل عرضه در داخل شهر تهران را حل کند؟
این بحث نیاز به بررسی شاخص های زیادی دارد. از جمله اینکه باید ببینیم که براساس سیاست خروج از شهر تهران با شرایط معکوس چند درصد از مردم حاضرند از نظر منطق اقتصادی در شهرهای جدید سکونت داشته باشند و یا چند نفر حاضر هستند که سرمایه گذاری در شهر تهران را از دست بدهند و خارج شوند. چون حضور در شهر تهران موجب دسترسی به منابع و امکاناتی می شود که به مردم کمک زیادی می کند یعنی امتیازات اجتماعی و اقتصادی و سیاسی و مدیریتی برای افراد دارد که طبیعتا مردم با خروج از شهر تهران چنین امتیازاتی را از دست می دهند. مگر اینکه بتوانیم تهران را یک مجموعه مدیریت شهری ببینیم البته شورا در این خصوص مصوبه ای را به دولت فرستاده است. براین اساس ما باید به این نکته توجه داشته باشیم که وقتی از تولید واحد مسکونی در اطراف شهر تهران می گوییم سایر شاخص ها از جمله امکانات و هزینه های رفت و آمد در یارانه نقدی خارج از شهر تهران را باید در نظر داشت. خصوصا این موضوع که برنامه رفت و آمد همه نظم زندگی را به هم نزند علاوه بر این، سرانه های خدماتی، آموزشی، فرهنگی و ورزشی تامین شود یعنی از همه نظر باید صرفه اقتصادی داشته باشد. برای بررسی چنین موضوعی باید همه ابعاد را با هم دید و برای اینکه همه اینها با هم دیده شود باید تهران را یک مجموعه مدیریت شهری دید، اما من فکر نمی کنم این نگاه هنوز بر شیوه تولید و عرضه حاکم باشد.
رسول خادم عضو شورای شهر تهران که سال 1386 برای اولین بار از شکل گیری پدیده هتل ارزان ترکیه خانه های خالی در تهران خبر داد، هم اکنون تعداد آپارتمان های بدون استفاده در پایتخت را بین 7/6 تا 7 درصد کل واحدهای مسکونی در این کلان شهر می داند که این نرخ دو برابر استاندارد جهانی است و به اعتقاد او باعث محدود شدن ظرفیت واقعی بازار مسکن شده است.
خادم با تاکید بر اینکه به رغم نیاز بالای مسکونی در تهران، محدوده پایتخت و حریم آن بسته شده است و عملا اجازه توسعه افقی شهر وجود ندارد، افزود: در این شرایط با عرضه اجباری خانه های خالی به بازارمصرفی از طریق دریافت «مالیات تصاعدی» می توان ظرفیت موجود در بازار مسکن را افزایش داد.
متن گفت وگوی «دنیای اقتصاد» با رسول خادم رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران را در زیر بخوانید:
سه سال پیش شما آماری در خصوص تعداد خانه های خالی در تهران اعلام کردید. مبنای این آمار چه تحقیقاتی بود؟ آیا در حال حاضر آمار جدیدی از تعداد خانه های خالی وجود دارد؟
براساس سرشماری سال 1385، 2 میلیون و 345 هزار واحد مسکونی در شهر تهران وجود داشت. برای اینکه سر شماری بین دستگاه های مختلف با مرکز آمار را به یک نتیجه واحد بلیط ارزان آنتالیا برسانیم حدود شش ماه به اتفاق مجموعه شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی وقت و وزارت اقتصاد و دارایی و سازمان هایی که قبوض خدمات شهری در خانه مردم می برند همچون برق، گاز و آب جلسه گذاشتیم و به طور مرتب آمار سازمان های مختلف را با آمار خودمان چک می کردیم.
پس راه شناسایی خانه های خالی در مطالعه شما بررسی قبوضی بود که به در منازل ارسال می شد؟
بله. بعد از چندین ماه بررسی با بررسی خانه هایی که تقریبا در محدوده شهر تهران بود توانستیم به جمع بندی مشترکی با سرشماری مرکز آمار برسیم. با توجه به آمار ده ساله 75 تا 85 هر سال حدودا 30 هزار پروانه ساخت صادر شده بود یعنی چیزی حدود 100 هزار واحد مسکونی ساخته شده در نتیجه براساس گزارش های رسیده حدود 7/6 درصد تا 7 درصد از منازل مسکونی در شهر تهران فاقد سکنه هستند.
این آمار به طور میانگین در هر سال وجود دارد یا کاهش و افزایش داشته است؟
به طور تقریبی ما هر ساله معادل این تعداد خانه فاقد سکنه در پایتخت داریم. البته یک نکته دیگر تور استانبول هم باید در نظر داشته باشیم اینکه در هیچ زمانی نباید تعداد واحدهای مسکونی فاقد سکونت به صفر برسد چون باید همیشه درصدی از خانه های فاقد سکنه در بازار مسکن وجود داشته باشد تا اجازه بازی به بازار بدهد و به طور مرتب برخی خانه ها خالی و برخی دیگر پر شوند.
این تعداد خانه باید برای تقاضای اضافه ای که به بازار وارد می شوند وجود داشته باشند؟
فقط برای تقاضای اضافی نیست. فرض کنید شما تقاضای اضافی هم ندارید، اما یک نفر که می خواهد محل سکونت خود را عوض کند همیشه باید درصد اندکی واحد خالی موجود باشد که بازار در گردش باشد.
تعداد واحدهای مسکونی خالی در تهران با رقمی که باید در بازار وجود داشته باشد تفاوت زیادی دارد؟
براساس تحقیقی که وزارت مسکن انجام داده استاندارد بین المللی نسبت واحدهای خالی به واحدهای پر حدود 4 درصد است. بنابراین آمار موجود در بازار مسکن ما حدود 3 تا 4 درصد مازاد این رقم است که باید با یک سری سیاست های بازدارنده آن را به 4درصد برسانیم. یکی از این سیاست های بازدارنده اعمال مالیات های تصاعدی است.
آیا اخذ مالیات راه مناسبی برای مقابله با این پدیده است؟
بله. اخذ مالیات تصاعدی یکی از راهکارهایی است که تجربه جهانی دارد. وقتی من واحد آپارتمانی را می خرم و آن را نه اجاره می دهم و نه می فروشم و به نوعی یک رویکرد احتکاری بلیط ارزان آنکارا دارم اخذ مالیات تصاعدی بعد از چندین سال با ارزش ملک برابری می کند. به عنوان مثال در شهری همچون لندن بعد از 7 سال مالیاتی که مالک بابت خانه خالی خود می دهد اندازه قیمت خود آپارتمان می شود. در چنین شرایطی طبیعتا برای مالک صرفه اقتصادی ندارد که آپارتمان را خالی نگه دارد و بهتر می بیند که آپارتمان را از کالای سرمایه ای خارج و به کالای مصرفی تبدیل کند.
پس به نظر شما از طریق مالیات تصاعدی می توان از تمامی ظرفیت های شهر استفاده کرد؟
ببینید یک شهر ظرفیت های سکونت محدودی دارد. اگر قرار باشد در این شهر نهایت استفاده را از ظرفیت های سکونتی ببریم باید هم نیازهای انباشته را تامین کنیم و هم نیازهای آتی جمعیت را پاسخ دهیم. اما در شهر تهران با وجود آنکه گفته می شود که در افق 1404 به 3 میلیون واحد مسکونی نیاز است در مقابل در حریم شهر تهران رویکرد بازدارنده وجود دارد تور دوبی و محدود شهر بسته شده است با این شرایط چگونه باید ظرفیت ایجاد کنیم. راهکار اصلی این است که از ظرفیت های موجود حداکثر استفاده را بکنیم تا نیازهای جمعیتی را برای سکونت پاسخ دهیم.
تعداد خانه های خالی ما نسبت به سال 85 که آخرین سرشماری صورت گرفته است کاهش پیدا کرده است یا افزایش؟
مطالعه کاملی بعد از آن تحقیق هنوز صورت نگرفته است. براساس تحقیقات آن زمان تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده در تهران 2 میلیون و 215 هزار واحد و 130 هزار واحد مسکونی خالی بود که جمعا دو میلیون و 345 هزار واحد در شهر تهران وجود داشت. تعداد واحدهای مسکونی موجود در بافت فرسوده (دارای شاخص ناپایداری) 539 هزار و500 واحد و تعداد متوسط ازدواج سالانه در تهران تا افق طرح جامع حدود 55 هزار ازدواج بود. بر مبنای این اطلاعات توانستیم به این نکته برسیم که در افق 1405 تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز در تهران 3 میلیون و 390هزار واحد است. البته تمام این واحدها از تولید خالص به دست نمی آیند، بلکه بخش قابل توجهی از آن مربوط به بافت های فرسوده است که باید تخریب و نوسازی شود. بخش دیگری از آن نیز به رشد طبیعی جمعیت و بخش دیگر به مهاجرین مربوط می شود. در نهایت به این نقطه رسیدیم که در افق 1405 به جز واحدهای مسکونی موجود باید برای تولید 3 میلیون واحد بلیط ارزان پنانگ مسکونی برنامه ریزی کنیم. باز هم یادآوری می کنم که تولید این واحدهای مسکونی شامل تخریب و نوسازی بافت فرسوده و جبران عقب ماندگی عرضه و تقاضا می شود. از این تعداد بخش کوچکی هم باید از ظرفیت واحدهای مسکونی خالی جبران کنیم.
علت ایجاد خانه های فاقد سکونت احتکار است یا ناتوانی از خرید خانه؟
خانه یک کالای سرمایه ای است، طبیعی است من سرمایه گذاری می کنم و فعلا آن را نگه می دارم تا برای من سود داشته باشد. این موضوع را در نظر داشته باشید که اگر درصد خانه های خالی را نسبت به کل نیاز جامع شهر تهران بسنجیم رقم چشمگیری نیست. درست است که باید آن را حل کرد، اما مشکل بزرگ ما حجم پایین تولید و عرضه و احیا و نوسازی بافت فرسوده است.
شما به وجود مشکل در عرضه و تقاضا اشاره کردید. تولید 200 هزار واحد مسکونی مهر در شهرهای جدید می تواند مشکل عرضه در داخل شهر تهران را حل کند؟
این بحث نیاز به بررسی شاخص های زیادی دارد. از جمله اینکه باید ببینیم که براساس سیاست خروج از شهر تهران با شرایط معکوس چند درصد از مردم حاضرند از نظر منطق اقتصادی در شهرهای جدید سکونت داشته باشند و یا چند نفر حاضر هستند که سرمایه گذاری در شهر تهران را از دست بدهند و خارج شوند. چون حضور در شهر تهران موجب دسترسی بلیط ارزان قبرس به منابع و امکاناتی می شود که به مردم کمک زیادی می کند یعنی امتیازات اجتماعی و اقتصادی و سیاسی و مدیریتی برای افراد دارد که طبیعتا مردم با خروج از شهر تهران چنین امتیازاتی را از دست می دهند. مگر اینکه بتوانیم تهران را یک مجموعه مدیریت شهری ببینیم البته شورا در این خصوص مصوبه ای را به دولت فرستاده است. براین اساس ما باید به این نکته توجه داشته باشیم که وقتی از تولید واحد مسکونی در اطراف شهر تهران می گوییم سایر شاخص ها از جمله امکانات و هزینه های رفت و آمد در خارج از شهر تهران را باید در نظر داشت. خصوصا این موضوع که برنامه رفت و آمد همه نظم زندگی را به هم نزند علاوه بر این، سرانه های خدماتی، آموزشی، فرهنگی و ورزشی تامین شود یعنی از همه نظر باید صرفه اقتصادی داشته باشد. برای بررسی چنین موضوعی باید همه ابعاد را با هم دید و برای اینکه همه اینها با هم دیده شود باید تهران را یک مجموعه مدیریت شهری دید، اما من فکر نمی کنم این نگاه هنوز بر شیوه تولید و عرضه حاکم باشد.خادم: چند درصد مردم تهران حاضرند در شهرهای جدید ساکن شوند؟
رسول خادم عضو شورای شهر تهران که سال 1386 برای اولین بار از شکل گیری پدیده خانه های خالی در تهران خبر داد، هم اکنون تعداد آپارتمان های بدون استفاده در پایتخت را بین 7/6 تا 7 درصد کل واحدهای مسکونی در این کلان شهر می داند که این نرخ دو برابر استاندارد جهانی است و به اعتقاد او باعث محدود شدن ظرفیت واقعی بازار مسکن شده است.
خادم با تاکید بر اینکه به رغم نیاز بالای مسکونی در تهران، محدوده پایتخت و حریم آن بسته شده است و عملا اجازه توسعه افقی شهر وجود ندارد، افزود: در این شرایط با عرضه اجباری خانه هتل ارزان انگلیس های خالی به بازارمصرفی از طریق دریافت «مالیات تصاعدی» می توان ظرفیت موجود در بازار مسکن را افزایش داد.
متن گفت وگوی «دنیای اقتصاد» با رسول خادم رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران را در زیر بخوانید:
سه سال پیش شما آماری در خصوص تعداد خانه های خالی در تهران اعلام کردید. مبنای این آمار چه تحقیقاتی بود؟ آیا در حال حاضر آمار جدیدی از تعداد خانه های خالی وجود دارد؟
براساس سرشماری سال 1385، 2 میلیون و 345 هزار واحد مسکونی در شهر تهران وجود داشت. برای اینکه سر شماری بین دستگاه های مختلف با مرکز آمار را به یک نتیجه واحد برسانیم حدود شش ماه به اتفاق مجموعه شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی وقت و وزارت اقتصاد و دارایی و سازمان هایی که قبوض خدمات شهری در خانه مردم می برند همچون برق، گاز و آب جلسه گذاشتیم و به طور مرتب آمار سازمان های مختلف را با آمار خودمان چک می کردیم.
پس راه شناسایی خانه های خالی در مطالعه شما بررسی قبوضی بود که به در منازل ارسال می شد؟
بله. بعد از چندین ماه بررسی با بررسی خانه هایی که تقریبا در محدوده شهر تهران بود توانستیم به جمع عمره مفرده بندی مشترکی با سرشماری مرکز آمار برسیم. با توجه به آمار ده ساله 75 تا 85 هر سال حدودا 30 هزار پروانه ساخت صادر شده بود یعنی چیزی حدود 100 هزار واحد مسکونی ساخته شده در نتیجه براساس گزارش های رسیده حدود 7/6 درصد تا 7 درصد از منازل مسکونی در شهر تهران فاقد سکنه هستند.
این آمار به طور میانگین در هر سال وجود دارد یا کاهش و افزایش داشته است؟
به طور تقریبی ما هر ساله معادل این تعداد خانه فاقد سکنه در پایتخت داریم. البته یک نکته دیگر هم باید در نظر داشته باشیم اینکه در هیچ زمانی نباید تعداد واحدهای مسکونی فاقد سکونت به صفر برسد چون باید همیشه درصدی از خانه های فاقد سکنه در بازار مسکن وجود داشته باشد تا اجازه بازی به بازار بدهد و به طور مرتب برخی خانه ها خالی و برخی دیگر پر شوند.
این تعداد خانه باید برای تقاضای اضافه ای که به بازار وارد می شوند وجود داشته باشند؟
فقط برای تقاضای اضافی نیست. فرض کنید شما تقاضای اضافی هم ندارید، اما یک نفر که می خواهد محل سکونت خود را عوض کند همیشه باید درصد اندکی واحد خالی سازمان حج وزیارت موجود باشد که بازار در گردش باشد.
تعداد واحدهای مسکونی خالی در تهران با رقمی که باید در بازار وجود داشته باشد تفاوت زیادی دارد؟
براساس تحقیقی که وزارت مسکن انجام داده استاندارد بین المللی نسبت واحدهای خالی به واحدهای پر حدود 4 درصد است. بنابراین آمار موجود در بازار مسکن ما حدود 3 تا 4 درصد مازاد این رقم است که باید با یک سری سیاست های بازدارنده آن را به 4درصد برسانیم. یکی از این سیاست های بازدارنده اعمال مالیات های تصاعدی است.
آیا اخذ مالیات راه مناسبی برای مقابله با این پدیده است؟
بله. اخذ مالیات تصاعدی یکی از راهکارهایی است که تجربه جهانی دارد. وقتی من واحد آپارتمانی را می خرم و آن را نه اجاره می دهم و نه می فروشم و به نوعی یک رویکرد احتکاری دارم اخذ مالیات تصاعدی بعد از چندین سال با ارزش ملک برابری می کند. به عنوان مثال در شهری همچون لندن بعد از 7 سال مالیاتی که مالک بابت خانه خالی خود می دهد سپاه پاسداران اندازه قیمت خود آپارتمان می شود. در چنین شرایطی طبیعتا برای مالک صرفه اقتصادی ندارد که آپارتمان را خالی نگه دارد و بهتر می بیند که آپارتمان را از کالای سرمایه ای خارج و به کالای مصرفی تبدیل کند.
پس به نظر شما از طریق مالیات تصاعدی می توان از تمامی ظرفیت های شهر استفاده کرد؟
ببینید یک شهر ظرفیت های سکونت محدودی دارد. اگر قرار باشد در این شهر نهایت استفاده را از ظرفیت های سکونتی ببریم باید هم نیازهای انباشته را تامین کنیم و هم نیازهای آتی جمعیت را پاسخ دهیم. اما در شهر تهران با وجود آنکه گفته می شود که در افق 1404 به 3 میلیون واحد مسکونی نیاز است در مقابل در حریم شهر تهران رویکرد بازدارنده وجود دارد و محدود شهر بسته شده است با این شرایط چگونه باید ظرفیت ایجاد کنیم. راهکار اصلی این است که از ظرفیت های موجود حداکثر استفاده را بکنیم تا نیازهای جمعیتی را برای سکونت پاسخ دهیم.
تعداد خانه های خالی ما نسبت به سال 85 که آخرین سرشماری صورت گرفته است کاهش پیدا کرده است یا افزایش؟
مطالعه کاملی بعد از آن تحقیق هنوز صورت نگرفته است. براساس تحقیقات آن زمان تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده در تهران 2 میلیون و 215 هزار واحد و 130 هزار واحد مسکونی خالی بود که جمعا دو میلیون و 345 هزار واحد در شهر تهران وجود داشت. تعداد واحدهای مسکونی موجود در بافت فرسوده (دارای شاخص ناپایداری) 539 هزار و500 واحد و تعداد متوسط ازدواج سالانه در مسعود رایگان تهران تا افق طرح جامع حدود 55 هزار ازدواج بود. بر مبنای این اطلاعات توانستیم به این نکته برسیم که در افق 1405 تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز در تهران 3 میلیون و 390هزار واحد است. البته تمام این واحدها از تولید خالص به دست نمی آیند، بلکه بخش قابل توجهی از آن مربوط به بافت های فرسوده است که باید تخریب و نوسازی شود. بخش دیگری از آن نیز به رشد طبیعی جمعیت و بخش دیگر به مهاجرین مربوط می شود. در نهایت به این نقطه رسیدیم که در افق 1405 به جز واحدهای مسکونی موجود باید برای تولید 3 میلیون واحد مسکونی برنامه ریزی کنیم. باز هم یادآوری می کنم که تولید این واحدهای مسکونی شامل تخریب و نوسازی بافت فرسوده و جبران عقب ماندگی عرضه و تقاضا می شود. از این تعداد بخش کوچکی هم باید از ظرفیت واحدهای مسکونی خالی جبران کنیم.
علت ایجاد خانه های فاقد سکونت احتکار است یا ناتوانی از خرید خانه؟
خانه یک کالای سرمایه ای است، طبیعی است من سرمایه گذاری می کنم و فعلا آن را نگه می دارم تا برای من سود داشته باشد. این موضوع را در نظر داشته باشید که اگر درصد خانه مذهب تشیع های خالی را نسبت به کل نیاز جامع شهر تهران بسنجیم رقم چشمگیری نیست. درست است که باید آن را حل کرد، اما مشکل بزرگ ما حجم پایین تولید و عرضه و احیا و نوسازی بافت فرسوده است.
شما به وجود مشکل در عرضه و تقاضا اشاره کردید. تولید 200 هزار واحد مسکونی مهر در شهرهای جدید می تواند مشکل عرضه در داخل شهر تهران را حل کند؟
این بحث نیاز به بررسی شاخص های زیادی دارد. از جمله اینکه باید ببینیم که براساس سیاست خروج از شهر تهران با شرایط معکوس چند درصد از مردم حاضرند از نظر منطق اقتصادی در شهرهای جدید سکونت داشته باشند و یا چند نفر حاضر هستند که سرمایه گذاری در شهر تهران را از دست بدهند و خارج شوند. چون حضور در شهر تهران موجب دسترسی به منابع و امکاناتی می شود که به مردم کمک زیادی می کند یعنی امتیازات اجتماعی و اقتصادی و سیاسی و مدیریتی برای افراد دارد که طبیعتا مردم با خروج از شهر تهران چنین امتیازاتی را از دست می دهند. مگر اینکه بتوانیم تهران را یک مجموعه مدیریت شهری ببینیم البته شورا در این خصوص مصوبه ای را به دولت فرستاده است. براین اساس ما باید به این نکته توجه داشته باشیم که وقتی از تولید واحد مسکونی در اطراف شهر تهران می گوییم سایر شاخص ها از جمله امکانات و هزینه های رفت و آمد در یارانه نقدی خارج از شهر تهران را باید در نظر داشت. خصوصا این موضوع که برنامه رفت و آمد همه نظم زندگی را به هم نزند علاوه بر این، سرانه های خدماتی، آموزشی، فرهنگی و ورزشی تامین شود یعنی از همه نظر باید صرفه اقتصادی داشته باشد. برای بررسی چنین موضوعی باید همه ابعاد را با هم دید و برای اینکه همه اینها با هم دیده شود باید تهران را یک مجموعه مدیریت شهری دید، اما من فکر نمی کنم این نگاه هنوز بر شیوه تولید و عرضه حاکم باشد.
No comments:
Post a Comment